¿Qué pasa con el alquiler de los negocios en Estado de Alarma? ¿Tengo que pagarlo?

Debido a la publicación del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, el contenido de este artículo se ha visto modificado, dado que el gobierno ha dado «solución» a la controversia de los alquileres con los artículos 1 y 2 del meritado Real Decreto-ley. Dejamos aquí los artículos 1 y 2.

Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m², en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

¿Qué pasa con el alquiler de los negocios en Estado de Alarma? ¿Tengo que pagarlo? (Artículo anterior al RDL 15/2020)

El COVID-19, conocido popularmente como Coronavirus, ha derivado en medidas restrictivas como las acordadas en el Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, como consecuencia, muchos establecimientos se vieron en la obligación de cerrar, y, por ende, a ver reducidos a cero sus ingresos, sin embargo, a fecha del presente artículo, el gobierno aún no ha articulado medida que de solución a la pregunta ¿Qué sucede con el pago del arrendamiento? La duda en la que se encuentran muchos establecimientos que se han visto obligados a cerrar, es ¿deben seguir pagando el alquiler si han sido obligados a cerrar?.

Realmente no es estrictamente necesario que el gobierno articule respuesta (aunque sería aconsejable) puesto que la propia jurisprudencia ya nos la otorga.

Es indiscutible, que nos encontramos ante una situación de extraordinaria fuerza mayor, dado que las consecuencias jurídicas perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en el que se celebró el contrato de arrendamiento. [precaución: salvo que el propio contrato de arrendamiento recogiera casos de fuerza mayor de forma expresa (lo que no es nada habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo que expresamente recoja el contrato para situaciones de fuerza mayor].

Para casos de fuerza mayor, nuestro ordenamiento jurídico recoge la denominada cláusula «rebus sic stantibus» que permite la modificación del contrato en el supuesto de que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de su cumplimiento, con relación a las previstas al tiempo de su celebración. Ha de tratarse de circunstancias imprevisibles por completo y que provoquen una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquile el necesario equilibrio de las prestaciones. La referida cláusula tiene efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial (Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 29/01/1996; 29/05/1996; 17/11/2000; 15/10/2014; 30/06/2014; 24/02/2015; 30/04/2015; 18/07/2019; entre otras).

En la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de alquiler de local de negocio, el impacto se materializa en un grave perjuicio del inquilino que consiste en la imposibilidad o la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de la brutal caída a cero de la facturación de su negocio, derivada de una causa externa y totalmente ajena a su voluntad, como es la aplicación del artículo 10 del Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma. En estos casos, no existe una voluntad obstativa al cumplimiento por parte del inquilino, sino una imposibilidad sobrevenida por un hecho de fuerza mayor.

En estos casos, el inquilino del del local de negocio podría exigir la modificación o revisión del contrato (que podría consistir en una reducción de la renta), o incluso podría solicitar la suspensión temporal del contrato (y, por extensión, de la obligación de pago de la renta). Esta exigencia perfectamente podría prosperar en los tribunales con aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus (siempre y cuando el contrato no recoja mecanismos para ajustar el impacto negativo en casos de fuerza mayor).

¿Cómo deben actuar los inquilinos de locales de negocios?

Diríjase a su arrendador, preferiblemente media burofax, emplazándole a alcanzar una solución amistosa que sea conveniente para ambas partes, siempre encaminada a lograr una reducción del precio o bien una suspensión del pago. Si no alcanzan un acuerdo, contacte con un abogado que estudie su caso y le oriente correctamente. En la mayoría de los casos lo mejor será no abonar la cuota de arrendamiento y que el propietario reclame judicialmente esa cuota, en la defensa el inquilino podrá alegar la cláusula rebus sic stantibus.