Derechos y obligaciones en el alquiler de vivienda (2026)

Actualización 2026: hemos reescrito este artículo con las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos tras la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y corregido una idea que no se ajusta a la ley: el propietario no tiene un derecho general a «inspeccionar periódicamente» la vivienda alquilada.

Si alquilas tu vivienda habitual, los derechos y obligaciones de inquilino y propietario están en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la mayoría son de obligado cumplimiento: las cláusulas que empeoren la posición del inquilino se tienen por no puestas (art. 6), salvo en viviendas de más de 300 m² o con rentas muy altas (art. 4.2). Lo esencial: el contrato dura como mínimo cinco años (siete si el propietario es una empresa), la fianza es de una mensualidad, la renta solo se actualiza si se pactó, las reparaciones necesarias corresponden al propietario y, desde mayo de 2023, también los gastos de inmobiliaria y de formalización del contrato. En Extremadura no hay declarada ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que no se aplican los límites de precio de esas zonas.

Cuánto dura el contrato

Cuestión	Regla
Duración mínima	Se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga cada año hasta alcanzarlos, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no renueva (art. 9.1).
Necesidad del propietario	Solo si es persona física, ha pasado el primer año y el contrato lo recoge expresamente, puede recuperar la vivienda para él, sus familiares de primer grado o su cónyuge tras una separación o divorcio, avisando con dos meses de antelación (art. 9.3).
Prórroga tácita	Cumplidos los cinco o siete años, si nadie avisa (el propietario con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más (art. 10.1).
Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad	El inquilino en situación de vulnerabilidad, acreditada con un informe de servicios sociales del último año, puede pedir un año más, que el gran tenedor está obligado a aceptar salvo que se firme un contrato nuevo (art. 10.2).
Salida anticipada del inquilino	Puede irse pasados seis meses, avisando con 30 días. Si el contrato lo prevé, indemnizará con una mensualidad por cada año que falte, en proporción (art. 11).
Venta de la vivienda	El comprador debe respetar el contrato durante los cinco o siete primeros años (art. 14).

Gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros (art. 3.k de la Ley 12/2023). En las zonas tensionadas caben prórrogas extraordinarias de hasta tres años (art. 10.3 LAU), pero a finales de julio de 2026 solo se habían declarado en Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias, según el Ministerio de Vivienda, que publica el listado actualizado.

La renta: pago y subidas

• Importe. Se fija libremente (art. 17.1), salvo los topes de las zonas tensionadas (art. 17.6 y 17.7).
• Pago. Salvo pacto, cada mes y dentro de los siete primeros días, sin que puedan exigirse más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2). Se paga por medios electrónicos, y en metálico solo si alguna de las partes no tiene cuenta bancaria ni acceso a ellos (art. 17.3). Tienes derecho a recibo o justificante (art. 17.4).
• Actualización anual. Solo si el contrato la prevé. Si se pactó sin decir el índice, se usa el Índice de Garantía de Competitividad, y en ningún caso la subida puede superar la variación del IPC (art. 18.1). La parte que actualice debe comunicarlo por escrito indicando el porcentaje, y el inquilino puede exigir la certificación del INE (art. 18.2).
• Índice de referencia del INE. La Ley 12/2023 encargó al INE un índice «que se fijará como límite de referencia» para estas actualizaciones (disposición adicional undécima de la LAU), que se publica cada mes desde enero de 2025. Su efecto depende de la cláusula y de la fecha de tu contrato: revísalo antes de aplicar o aceptar una subida.

Fianza y garantías

La fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1). Puede pactarse además otra garantía de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5). Si el propietario no devuelve el saldo de la fianza en el mes siguiente a la entrega de llaves, ese saldo genera el interés legal (art. 36.4).

Gastos

• Inmobiliaria y formalización del contrato: siempre a cargo del propietario (art. 20.1, tras la Ley 12/2023).
• Comunidad, IBI y otros gastos generales: solo los paga el inquilino si se pactó por escrito y el contrato indica su importe anual. Durante los cinco o siete primeros años, su subida está limitada al doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.1 y 20.2).
• Suministros con contador (luz, agua, gas): los paga el inquilino (art. 20.3).

Reparaciones y obras

• El propietario debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo los daños causados por el inquilino (art. 21.1).
• El inquilino se ocupa de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (art. 21.4) y debe comunicar cuanto antes las averías que tocan al propietario. Si son urgentes, puede repararlas avisando antes y reclamar su importe (art. 21.3).
• Si una obra de conservación no puede esperar, el inquilino debe soportarla; si dura más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado (art. 21.2).
• Para obras de mejora, el propietario debe avisar por escrito con tres meses de antelación, y el inquilino puede desistir del contrato en el mes siguiente si le afectan de forma relevante (art. 22).
• El inquilino no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del propietario (art. 23), ni ceder el contrato o subarrendar sin ese consentimiento; el subarriendo solo puede ser parcial (art. 8).

¿Puede entrar el propietario en la vivienda?

No sin tu consentimiento: la vivienda alquilada es tu domicilio, protegido por el artículo 18.2 de la Constitución. La ley solo te obliga a facilitar que el propietario o sus técnicos comprueben el estado de la vivienda cuando le comunicas una reparación necesaria (art. 21.3 LAU) y a soportar las obras que no puedan esperar (arts. 21.2 y 22). Si queréis prever visitas, pactadlas por escrito y con aviso previo.

Si una parte incumple

La parte que cumple puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato (art. 27.1). El propietario puede resolverlo, entre otros casos, por impago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos, obras no consentidas o actividades molestas o ilícitas (art. 27.2). El inquilino, si el propietario no hace las reparaciones necesarias o perturba el uso de la vivienda (art. 27.3).

Qué hacer ante un problema con el alquiler

1. Documenta el estado de la vivienda al entrar y al salir, con fotos fechadas e inventario firmado: evita muchas discusiones sobre la fianza.
2. Comunica todo por escrito (correo electrónico, burofax) y guarda los justificantes de pago.
3. Negocia antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, para acudir a los tribunales civiles hay que intentar antes, en general, un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación entre abogados, una mediación o una oferta vinculante (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
4. Si estás en situación de vulnerabilidad, acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento: su informe es necesario para pedir la prórroga extraordinaria.

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